בשבוע שעבר הגיע אלינו לקוח וביקש שנבדוק
עבורו אישור עקרוני שקיבל מאחד הבנקים למשכנתאות.

אישור עקרוני כולל בתוכו את מסלולי
המשכנתה הריביות שאושרו והתקופות.

לדבריו הוא קיבל את האישור הזה עבור עיסקת רכישת דירה
שאמורה לצאת לפועל בשבועות הקרובים.

בקריאה ראשונית של נתוני האישור אל
מול הנתונים הפיננסים של הלקוח לא הבנתי איך
הוא קיבל אישור כל כך גרוע.

האישור היה גרוע הן מבחינת התמהיל שהוצע לו
והן מבחינת הריביות.

"חשדתי" שהלקוח לא הציג באופן נכון את
מאפייניו הכלכליים ולכן קיבל אישור כל כך גרוע.

אחד הדברים שמשכו את תשומת ליבי היה
יחס ההכנסה/ החזר הגבוה שקבע הבנק ללקוח.

כלומר על פי האישור העקרוני נקבע שיש
לו יותר מידי החזר על פחות מידי הכנסה.

פה אני פותח רגע סוגריים ורוצה לצטט לכם
חלק קטן מתוך הגדרת שיעור ההחזר מההכנסה
כפי שנקבע על ידי הוראה 329 של בנק ישראל.

1. "שיעור החזר מהכנסה" הוא היחס בין ההחזר החודשי ובין ההכנסה החודשית הפנויה.

לעניין זה:
"הוצאה קבועה" היא הוצאה שמקורה בהתחייבות של הלווה שיתרת תקופתה עולה
על 18 חודשים. בכלל זה……סוף ציטוט.

כלומר החזרים על הלוואה שתקופת יתרתה אינה
עולה על 18 חודשים לא יילקחו בחשבון
ולא יספרו במניין ההוצאות הקבועות.

בבדיקה מחודשת של יתרות הלוואה של הלקוח
מצאנו שרוב החזרי ההלוואות של הלקוח מסתיימות
תוך פחות משנה וחצי.

כשהפחתנו נתון זה מסך ההוצאות הקבועות שלו
הפחתנו משמעותית גם את הסיכון שלו אל מול הבנק.

לא נכנס כאן לשיקולים שהנחו את
אותו הבנק כשלקח בחשבון החזרים אלו
ובכך העלה את רמת הסיכון לכאורה של הלקוח.

הלקוח קיבל לבסוף אישור עקרוני חדש וחסכוני
והכל בגלל סעיף אחד קטן בהוראה
329 של בנק ישראל.