במוצאי החג האחרון התקשר אלי חבר כולו נסער …וסיפר לי שכרגע סיים לקרוא את דוח יתרות המשכנתא שלו, אותו קיבל מהבנק למשכנתאות שלו בשיחת טלפון אחת!!!

התברר לו שלאחר חמש שנות החזרים בסכום כולל של 280,000 ש"ח, יתרת ההלוואה שלו גבוהה מהסכום המקורי אותו קיבל מהבנק – 850,000 ש"ח

כלומר אותו החבר נטל משכנתא בסך 850,000 ש"ח, החזיר במשך 60 חודשים 280,000 ש"ח ועדיין חייב לבנק יותר מ 850,000 ש"ח.

איך זה קורה?

איך השיטה עובדת?

על מי עובדים פה?

אנסה לענות על מקצת מהשאלות

בהלוואה צמודת מדד גם הריבית וגם הקרן צמודות למדד המחירים לצרכן.

החבר נטל את ההלוואה לפני חמש שנים ובעת התשלום הראשון נניח מדד של 0.25% לחודש (3% לשנה(

כאמור בעת התשלום הראשון המדד "ניפח" את יתרת ההלוואה הבלתי מסולקת ב 2,125 ש"ח

הריבית "ניפחה" את יתרת ההלוואה בסכום דומה כ – 2,400 ש"ח

ולמעשה כל התשלום הראשון ששילם החבר, לא השפיע כלל על יתרת ההלוואה.

וכך זה ממשיך מידי חודש בחודשו.

אותו חבר, אייל, ביקש להיפגש עימי בדחיפות על מנת ולמצוא פתרון למקרה נפוץ זה.

___________________________________________________________________

אז זהו, נפגשתי עם החבר וקיבלתי לידי את דוח יתרות המשכנתא שלו.

הנתונים קפצו מיד לנגד עיני והבנתי את הבעיות.

החבר לקח את מלוא המשכנתא במסלול צמוד מדד.

העליתי את נתוני המשכנתא על מחשבון משכנתא מעודכן,הלוקח בחשבון את סכום המשכנתא, הריבית, הנחת מדד 3%, תקופה כדומה.

הנתונים שהעליתי נראו כך:

החזר חודש ראשון 4,000 ₪ מתוכו חלק גדול יותר מופנה לריבית והחלק הנותר על חשבון סילוק קרן המשכנתא.

אציין שכל תשלום מורכב מריבית לתקופה ומתשלום "הנוגס" בקרן הבלתי מסולקת.

רק בתשלום ה 24 – לאחר שנתיים שלמות, חלק התשלום שהופנה לסילוק הקרן היה גדול יותר מהחלק שהופנה לתשלום על חשבון ריבית.

מסיכום הנתונים, עד אותה נקודת זמן החזיר החבר :

50,000 ₪ בגין ריבית בלבד.

בנוסף, היתרה הבלתי מסולקת – גדלה ב 50,000 ₪ עקב עליית מדד המחירים לצרכן לתקופה

ויתרת ההלוואה הייתה גבוהה מהסכום המקורי שלקח – 852,000 ₪.

על מנת למחוק את היאוש שניבט מפניו של החבר הצעתי לבצע מיחזור משכנתא.

תהליך שלדעתי הינו קל פשוט מהיר ויכול לחסוך לו כסף רב, אם מבינים את משמעות תמהילי המסלולים, יתרונותיהם והיכולת לנהל אותם לאורך שנות המשכנתא.

_________________________________________________________________

מייד בתחילת השיחה על מיחזור המשכנתא הבנתי שאין לו מושג וחצי מושג על איך לנהל את ההשקעה הגדולה ביותר בחייו. המשכנתא שלו.

שאלות ומושגים כמו פריסת ההחזר החודשי, שיעור ההחזר החודשי מתוך ההכנסה החודשית נטו,גידור המשכנתא, יציבות ההחזרים החודשיים ומשמעותן, מדד המחירים לצרכן, חישוב רגישויות בשינויי ריבית, לוחות סילוקין, ציפיותיו בכלל מהמחזור העלו על פניו של חברי סימן שאלה אחד גדול.

שלא תבינו לא נכון החבר שלי הוא איש משפחה למופת בעל כישורים יוצאי דופן בתחומים שונים אך כשזה מגיע לפיננסים נראה שהוא בורח מזה כמו מאש.

באותו הרגע הבנתי שאם לא יהיה לנו מכנה משותף לא נוכל לקדם את נושא המחזור שיכול לחסוך לו

מאות אלפי שקלים…ובקלות.

אני מפנה אתכם לשני מאמרים קודמים על מושגים בסיסים במשכנתא ומסלולים נפוצים. ממליץ לחזור ולקרוא שוב לפני שנמשיך כאן.

אם כן מה צריך לעשות? הוא שאל

נענה על מספר שאלות תחילה:

האם אתה מעוניין להוריד את התשלום החודשי?

האם אתה מעוניין לקצר את התקופה?

האם שילוב של הורדת ההחזר ומשך התקופה?

האם יש לך סכומים חד פעמיים שמשתחררים בתקופה הקרובה?

האם אתה חוסך כיום באופן שוטף?

האם חשבו הבנק מאוזן…?

האם יש תכנון להרחבת המשפחה?

האם יש ירושות צפויות בעתיד?

האם ההתנהלות שלך מול הבנק שלך מספקת?

כך הפלגנו למחוזות אחרים וחדשים ואט אט חשתי ברגיעה המתפשטת על פניו, כאילו החל להפנים שזה ממש לא נורא.

החבר הלך לברר את התשובות לשאלות ולהכין מעט שיעורי בית….

__________________________________________________________________

בבדיקה של הנתונים שהציג חברי אייל עולה התמונה הבאה:

יש היתכנות גבוהה להוריד את התשלום החודשי

יש היתכנות גבוהה לקצר את משך התקופה

משתחרר לו סכום חד פעמי בעוד חמש שנים של כ – 120,000 ₪ שאותו ירצה לייעד לסגירת חלק מהחוב.

חוסך כיום באופן שוטף כ 1500 ₪ בחודש.

חשבון הבנק במינוס קבוע של כ 10,000 ₪ .

לא מתכננים עוד ילדים.

אז בואו ניגש למלאכה:

מדובר במיחזור משכנתא על סך 850,000 ₪

המשכנתא הקיימת כולה צמודה למדד כך שכל עלייה במדד המחירים לצרכן משפיע על יתרת ההלוואה הבלתי מסולקת. בנוסף גם ההחזר החודשי משתנה בהתאם.

בבניית התמהיל החדש התייחסתי למספר גורמים:

מסלול הריבית הקבועה לא צמודה – הינו המסלול הסולידי ביותר(קבוע לכל אורך חיי ההלוואה) וכיום ניתן לקבל ריביות אטרקטיביות יחסית לעבר.

מסלול הפריים הינו מסלול שבו ההחזר משתנה בכל שינוי של ריבית הפריים. בהתחשב בכך שריבית זו היום (5.2013) הינה 3% – מדובר בסביבת ריבית נמוכה היסטורית ויש לקחת בחשבון עלייה בעתיד.

מסלולי הדולר והיורו – צמודי המט"ח

גם כאן סביבת הריבית נמוכה עקב הריביות הנמוכות בעולם. יש לקחת בחשבון שהמרווח מהלייבור בהלוואה זו אומנם לא ישתנה בעתיד אך בהחלט ניתן לצפות לעליית ריבית הלייבור בעתיד.

בנוסף במסלול זה יש הצמדה לשער המטבע שבתורו משפיע על היתרות הבלתי מסולקות המתורגמות לשקלים ועל ההחזר החודשי.

משתנה לא צמודה כל חמש שנים – מסלול זה מתאים לרצונו של חברי לפרוע בעוד 5 שנים יתרת חוב צפויה של כ 120,000 ₪ ללא קנסות.

אם כן בחרנו 5 מסלולים בתמהיל היוצר גידור מסוים המגן מפני עליית ריבית הפריים מול המטח, ריבית קבועה לא צמודה המייצבת את התשלום החודשי ומסלול לחמש שנים ללא הצמדה לצורך חיסול החוב בו בעוד חמש שנים.

ועכשיו ניגשתי לתאר לו את יתרונות וחסרונות התמהיל. הייתם צריכים לראות אותו……

________________________________________________________

אז לאחר שהחבר הבין שיוכל לחסוך סכומים נכבדים הוא העביר את כל הניירת המתאימה לצורך קבלת יעוץ מסודר

ובסופו של דבר חסך:

320,000 ש"ח בעלות הכוללת של המשכנתא וקיטון של למעלה מ 1,000 ש"ח בתשלום החודשי

בנוסף קיבל תמהיל מגוון שישמש אותו גם בעתיד למחזור נוסף – לכשיצטרך.

הייתם צריכים לראות את החיוך שלו עכשיו!!!!